Recipe For A Successful Real Estate Investment

Miami Real Estate Market Looking Up! Sales Increase 54%

2009-07-31T12:37:00.002-04:00

In the Miami metropolitan statistical area (MSA), there was a 54 percent increase of existing single-family home sales in June 2009 compared to June 2008. Miami was the strongest major metropolitan single-family market in Florida doubling the statewide increase of only 28 percent. The sales of existing condominiums in the Miami MSA increased by 19 percent compared to the same period last year. Nationally, sales of existing single-family homes and condominiums increased only 3.6 percent.

According to National Association of Realtors® (NAR) Chief Economist Lawrence Yun, the South Florida real estate market may have hit bottom. “We’re certainly near the bottom if not at the bottom already,” said Yun.

“The latest sales figures and median sales prices support the fact that the Miami market is stabilizing and recovery is well on its way,” said Rick Burch, 2009 Chairman of the Realtor Association of Greater Miami and the Beaches.

More Activity in Lower Price Ranges

In June 2009, a significant 55.8 percent of the existing condominiums in Miami-Dade County sold for $149,999 or less, more than in any other price range. Sixty-eight (68) percent of condominiums sold in the same month were purchased for $199,999 and lower. Eighty (80) percent of all condominiums sold in June cost $299,999 or less.

For existing single-family homes, the figures are similar: thirty-five (35) percent of homes purchased in June 2009 sold for $149,999 or less; 51 percent sold for $199,999 or less; and 72 percent sold for $299,999 or less.

According to Yun, the current conditions will allow buyers priced out during the real estate boom to return to the desirable South Florida market. “Affordability is the highest it’s been since 1970,” said Yun. “More people qualify to buy, but some are still sitting on the fence. More people are financially capable. The Miami real estate market is undervalued . . . but buyers recognizing the opportunity will help the market reach equilibrium. We’ve seen a boom and a bust, but the bust is too low. Foreclosures will continue to increase from last year, but there are buyers to purchase foreclosures, so there is a healing process.”

The average sales price for residential properties that sold in Miami-Dade County in June was $329,595 for single-family homes and $244,631 for condominiums, decreases of 30.1 percent and 43.4 percent respectively.

“Long term, Miami will outperform the rest of the country,” said Yun. “In 10, 20, 30 years, prices will be rising faster in Miami than in the rest of the country.”

Yun emphasized the importance of South Florida as the top market for international buyers, baby boomers, and U.S. migration – and said foreign and U.S. buyers will prefer South Florida over other affordable markets such as Nashville, Atlanta, and Birmingham. “Baby boomers like warm weather states and no state income tax states. . . South Florida will primarily see migration from the Northeast region,” said Yun. “Miami is globally recognized. Compared to other world-recognized markets, Miami will be the most affordable.”

Note: RAMB and the Southeast Florida Multiple Listing Service are the sources for statistics reported by the National Association of Realtors and Florida Association of Realtors.

By Oscar Resek
(305) 694.5354
oresek@kw.com
Certified International Property Specialist (CIPS)
Certified Residential Specialist (CRS)

Realtor
theresekgroup.com
Keller Williams Realty Miami, Florida

Seis Passos Importantes Para que o seu investimento imobiliário nos Estados Unidos seja um êxito

2009-06-04T11:59:00.000-04:00

Seis Passos Importantes Para que o seu investimento imobiliário nos Estados Unidos seja um êxito

Como estrangeiro, que eu preciso fazer para comprar um imóvel nos Estados Unidos?
Sem dúvida, esta é uma das perguntas mais freqüentes e uma das mais importantes.

É importante lembrar que a compra de uma propriedade nos Estados Unidos sempre foi relativamente fácil - quando comparado com outros países no mundo - por isso, se você está considerando um investimento imobiliário nos Estados Unidos, Parabéns! Este é um momento especialmente favorável para tomar esse passo.

Estes são os 6 passos mais importantes que deve considerar a fim de fazer um bom investimento imobiliário:

- Decidir a área (ou áreas) onde você gostaria de comprar
- Se você prefere casa ou apartamento
- Se o imóvel será utilizado exclusivamente para investimento ou como uma segunda casa
- Tamanho da propriedade (número de dormitórios, banheiros, sala, etc.)
- Preço que está disposto a pagar e as informações necessárias para a obtenção de um empréstimo
- Escolha de um profissional para representá-lo

1. Decidir a área onde você gostaria de comprar.

Esta é uma pergunta muito óbvia, porem é interessante ver como muitas pessoas, mesmo após visitar o sul da Flórida em numerosas ocasiões, não
sabem exatamente onde querem comprar.

Se houver qualquer dúvida quanto à localização onde pretende-se investir é importante pensar sobre o seu estilo de vida: 1) Se você gosta de um ambiente urbano onde não é necessário ter um veículo de transporte ou 2) Se você prefere um lugar mais sossegado, com amplos espaços verdes, mas longe dos shopping centers, etc., maso nde é necessário ter um veículo de transporte.
2. Casa ou apartamento?

Existe uma grande diferença entre comprar uma casa (single family home) ou um apartamento, e a diferença mais importante tem a ver com o financiamento. Os apartamentos na área de Miami, por exemplo, são na sua maioria construções novas, que são mais difíceis de financiamento de acordo com os novos requisitos bancários. É verdade que estes apartamentos podem revelar-se excelentes oportunidades de compra (muitos condomínios foram recuperados pelos bancos), mas é muito provável que o pagamento seja a vista.

Isso não é incomum, dado que estes apartamentos foram vendidos a um preço muito alto 2 ou 3 anos atrás durante o “boom” habitacional na cidade, e agora vale até 50% menos. É natural pensar que os bancos não querem ter mais risco de perdas. Além disso, existe uma grande discrepância entre a oferta e a procura, e muitas unidades estão vacias, o que representa uma grande oportunidade para comprar com um grande desconto, se o dinheiro está disponível para a compra e você está considerando um investimento para os próximos 5-10 anos.

Comprar uma casa é mais flexível quando se trata de financiamento. O pago inicial para comprar uma casa é de 30% - 40% do preço de venda. O empréstimo dependerá da solvência financeira do comprador e da capacidade “real” de fazer os pagamentos. Este processo pode demorar entre 45 e 60 dias (no máximo) para a aprovação final do empréstimo, uma vez que a oferta para a compra seja aceita.

Dependendo da área, tanto as casas como os apartamentos,podem ser alugados com relativa facilidade, muitas vezes permitindo que o investimento se “auto-financie” (o que não acontecia ha 2 ou 3 anos atrás).
3. Investimento ou segunda casa?

Isso dependerá do seu estilo de vida. Se pensa viajar com freqüência para Miami (Dade County) ou Broward County, por exemplo, e constantemente precisa de um lugar para ficar, ter uma segunda casa pode ser muito conveniente.

Se você não viaja com muita frequência, apenas uma ou duas vezes por ano, então investir em uma propriedade que pode ser alugada é uma excelente escolha. Por outro lado, se você pretende comprar várias propriedades (talvez um pequeno edifício), o mix de opções é interessante. Tudo dependerá dos objetivos que tiver para seu investimento e seu estilo de vida.

4.Size do imóvel que pretende comprar.

Este é outro ponto que está diretamente ligado à questão anterior: Estilo de vida e metas economicas. Não há dúvida que é sempre melhor comprar uma propriedade com um mínimo de 2 quartos e 1banheiro (ou um banheiro completo e "meio" para visitas), e que é mais vantajoso comprar um imóvel em menos caro num lugar de alta demanda do que um menos caro em uma área baixa demanda; local faz a diferença!

5.Preço que você está disposto a pagar e as informações necessárias para obter um empréstimo.
É vital que se saiba exactamente o máximo que você quer (ou pode) pagar e ser realista.

Hoje o mercado oferece excelentes oportunidades para todas as categorias de preços.

Esta é uma lista das informações básicas que o credor vai exigir a você, a fim de aprovar o seu empréstimo:

a) Referências bancarias, comerciais e importação / exportação de informações do país onde você mora.

b) Sua conta bancaria nos Estados Unitos e número(s) de conta, data de abertura e saldos recentes.

c) Identificação pessoal, documentos como cópias de seu passaporte e visto (se necessário) para entrar nos Estados Unidos.

d) Carta de um contabilista profissional com informações sobre o seu trabalho ou profissão, anos de experiência e salário recebido durante os últimos 2-3 anos, até o presente.

e) Demonstre que você tem um "fundo de reserva", em um banco nos Estados Unidos suficiente para cobrir os primeiros seis meses de pagamentos hipotecários, se necessário.

f) Dinherio disponível para pagar o inicial do imóvel que está comprando, que pode variar de 30% a 40% do seu valor, lembre-se que o banco só vai financiar os restantes 60% ou 70%.

g) Fornecer todas as informações pessoais de contato imediato (exigência muito comum nestes casos), tais como números de telefone, celular, casa, escritório e de fax, endereço residencial, e-mail, e qualquer informação adicional necessária para contato.

h) A prevenção é o melhor remédio. É altamente recomendável que você tenha fundos disponíveis para cobrir, pelo menos, 6 meses de manutenção da sua propriedade, impostos sobre propriedade e seguro.

6. Como seleccionar um profissional para representá-lo.

É imperativo a procurar conselhos de profissionais que tenha uma vasta experiência e conhecimento do mercado imobiliário, e de preferência alguém que venha bem recomendado por clientes anteriores.

Um verdadeiro profissional sempre colocará os seus interesses em primeiro lugar, irá guiá-lo e lhe apresentará as melhores opções, avaliando cada uma delas, e terá uma lista de boms advogados e outros profissionais que podem ser consultados se necessário.
Qual é a diferença entre um agente e um Realtor?

Todos os agentes imobiliários devem ser licenciados pelo Estado, no entanto, a fim de ser um Realtor ® o agente deve ser membro da Associação dos Realtors da cidade (ou cidades) onde trabalham.

Também é importante lembrar que só Realtors, através da associação a que pertencem, podem ter acesso ao sistema que oferece todos os imóveis disponíveis para venda, este sistema é chamado de "MLS" (Multiple Listing System).

Não se esqueça participar do nosso Blog e mandar seus comentários e perguntas!

By Oscar Resek
(305) 694.5354
oresek@kw.com
Certified International Property Specialist (CIPS)
Certified Residential Specialist (CRS)
Realtor
theresekgroup.com
Keller Williams Realty Miami, Florida

Follow These Six Steps and Make Your Real Estate Investment in the United States a Successful One

2009-06-04T09:07:00.000-04:00

Without a doubt, this is one of the most frequently asked questions I have heard throughout my real estate career and a very crucial one.

First and foremost it is important to remember that buying a property in the United States has always been relatively easy - if compared to other countries in the world - so if you're considering a real estate investment in the United States, Congratulations! This is an especially favorable time to take that step.

Below are the 6 most important steps you should take into consideration in order to make a successful real estate investment:

- Decide the area (or areas) where you would like to buy
- If you prefer a single family home or apartment
- If the property will be an investment or used as a second home
- Size of property (number of bedrooms, bathrooms, square footage, etc.).
- Price you're willing to pay and information needed for getting a loan
- Selecting a professional to represent you

1. Decide on the area where you would like to buy.

This is a very obvious question and it is interesting to see how many people, even after visiting South Florida on numerous occasions, do not know exactly where they want to buy.

If there is any doubt regarding the location where you want to invest it is important to think about your lifestyle: 1) If you enjoy a very urban environment and the need to rely on a vehicle for transportation is not your thing, or 2) If you prefer a quiet place, with spacious green areas, away from shopping malls, etc., where having your own vehicle for transportation is a must.

2. House or apartment?

There is a big difference between buying a home (single family home) or an apartment, and the most important difference has to do with funding. Apartments in the Miami area, for example, are mostly new constructions, which are more difficult to finance under the new banking requirements. It is true that these units can turn out to be excellent buying opportunities (many condos have been repossessed by banks), but you most likely would need to pay in cash for these purchases.

This is not unusual given that these flats were sold at peak price 2 or 3 years ago during the housing boom in the city, and now worth up to 50% less. It is natural to think that banks do not want to risk having more losses. Also, there is a large discrepancy between supply and demand, and many units are vacant, which represents a great opportunity to buy at a great discount if cash is available for the purchase and you are considering an investment for the next 5-10 years.

Buying a single family home is more flexible when it comes to funding. The initial down payment to buy a home is between 30% - 40% of the purchase price. The loan will depend on the financial solvency of the buyer and the real ability to make payments. This process may take between 45 and 60 days (maximum) for the final approval of the loan once the purchase offer is accepted.

Depending on the area where it is purchased, both houses and apartments, can be rented with relative ease, often allowing the investment to

self-finance itself (which did not happen 2 or 3 years ago).

3. Investment or second home?

This will depend on your lifestyle. If you travel frequently to Miami (Dade County) or Broward County, for example, and constantly need a place to stay, having a second home could be very convenient.

If you do not travel very often, say only once or twice a year, then investing in a property that can be rented is an excellent choice. On the other hand, if you intend to buy several properties (perhaps a small building), the mix of options is interesting. Everything will depend on your investment goals and your lifestyle.

4.Size of the property you want to buy.

This is another point that is directly linked to the previous question: Lifestyle and investment goals. There is no doubt it is always better to buy an investment property with a minimum of 2 bedrooms and 1 bathroom and a half or two bathrooms, and that it is more advantageous to buy a less expensive property in a high demand area than a more expensive property in a low demand area; location does make a difference!

5.Price you're willing to pay and information needed to get a loan.

It is vital to know exactly the maximum that you want (or can) pay and be realistic.

Today's market offers excellent opportunities in all price categories.

Below is a list of the basic information the lender will require from you in order to approve your loan:

a) Bank references, business, and import/export information from the country where you live.

b) Your US banking account(s) number, account opening date and most recent transactions (account balance), etc..

c) Personal identification documents such as copies of your passport and visa (if required) needed to enter the United States.

d) Letter from a professional accountant with information about your job or profession, years of experience and salary received during the last 2-3 years until the present.

e) Demonstrate that you have a "reserve fund" in a U.S. bank, enough to cover the first six months of mortgage payments if necessary.

f) Funds available for the down payment of the property you are buying, which can range from 30% to 40% of its value; keep in mind the bank will only finance the remaining 60% or 70%.

g) Provide all personal information for immediate contact (very common requirement in these cases) such as telephone numbers, cellular, home, office and fax; home address, email, and any additional information for you to be immediately contacted if necessary.

h) Prevention is the best remedy. It is highly recommended that you have available funds to cover for at least 6 months of your property's maintenance, property taxes and insurance.

6. How to select a professional to represent you.

It is imperative to seek the advice of professionals who have a wide experience and knowledge of the real estate market, and preferably someone that comes well recommended by previous clients, thus reflecting a positive career.

A true professional will always put your interests first, will guide you and will present you with the best options by assessing each one, and will also have a handy list of good attorneys and other professionals who may be consulted if necessary.

What is the difference between an agent and a Realtor?

All real estate agents must be licensed by the State where they serve, however in order to be a Realtor® the agent must be a member of the Association of Realtors of the city (or cities) where they work.

It is also important to remember that only Realtors, through the association to which they belong, may have access to the system that offers all the properties available for sale, this system is called "MLS” (Multiple Listing System).

Don't forget to Blog your comments and questions.

Here to the future of great real estate investments!

By Oscar Resek
(305) 694.5354
oresek@kw.com
Certified International Property Specialist (CIPS)
Certified Residential Specialist (CRS)

Realtor
theresekgroup.com
Keller Williams Realty Miami, Florida

¡Estos son los pasos a seguir para que tu inversion inmobiliaria en los Estados Unidos sea exitosa!

2009-05-26T17:50:00.000-04:00

Sigue estos seis pasos para que tu inversión inmobiliaria en los Estados Unidos sea exitosa
¿Cómo extranjero, qué debo hacer para comprar una propiedad en los EUA? Esta es la pregunta clásica que más he escuchado a lo largo de mi carrera como agente inmobiliario y Realtor en la ciudad de Miami, y sin duda la más importante.

Antes que nada es importante recordar que comprar una propiedad en los Estados Unidos siempre ha sido relativamente sencillo - si comparado a otros países en el mundo; así que si estás pensando en una inversión inmobiliaria en los Estados Unidos, ¡Enhorabuena! Este es un momento especialmente propicio para dar ese paso.

A continuación comparto contigo los 6 pasos más importantes que debes tomar en cuenta para que tu inversión sea exitosa:

- Decidir el área (o áreas) donde te gustaría comprar
- Si prefieres casa o apartamento
- Si esta propiedad será usada solo para inversión o como segunda residencia
- Tamaño de la propiedad (número de habitaciones, baños, sala, etc.)
- Precio que estás dispuesto a pagar e información necesaria para conseguir un préstamo
- Cómo seleccionar a un buen profesional que te represente

1. Decidir el área donde te gustaría comprar.

Esta es una pregunta muy obvia, sin embargo es interesante ver como muchas personas, aún habiendo visitado el sur de la Florida en innumerables ocasiones, no saben exactamente dónde quieren comprar.

De existir alguna duda con relación a la localización donde se quiere invertir es importante tomar en consideración el estilo de vida que le gusta llevar; si se siente bien en un ambiente muy urbano, donde no necesite depender de un vehículo para transportarse, o si prefiere un lugar más tranquilo, con áreas verdes amplias pero un poco alejado de centros comerciales, donde la dependencia de un transporte propio es prácticamente imprescindible.

2. ¿Casa o apartamento?

Existe una gran diferencia entre la compra de una casa (single family home) y la de un apartamento, y la diferencia más marcada tiene que ver con el financiamiento. Los apartamentos en el área de Miami, por ejemplo, que en su gran mayoría son construcciones nuevas, son más difíciles de financiar según los nuevos requisitos bancarios. Es cierto que sí se pueden conseguir excelentes oportunidades (muchos condominios han sido reposeidos por los bancos), pero es necesario tener dinero en efectivo para estas compras.

Esto no es inusual si pensamos que estos apartamentos se vendieron a un precio “pico” hace 2 ó 3 años, durante el auge inmobiliario en la ciudad, y ahora valen hasta un 50% menos. Es normal pensar que los bancos no quieren arriesgar el tener más pérdidas. Existe una gran discrepancia entre la oferta y la demanda, y muchas unidades están vacías, lo que representa una gran oportunidad de compra para el que dispone de dinero en efectivo y está pensando en una inversión a mediano o largo plazo.

La compra de una casa es más flexible en lo que se refiere a financiamiento. El pago inicial necesario para comprar una casa oscila entre un 30% - 40% del precio total de la misma. El financiamiento dependerá de la solvencia económica de la persona, de su habilidad real en poder hacer los pagos. Este proceso pudiera llevar entre 45 y 60 días (máximo) para la aprobación final del préstamo una vez la oferta de compra sea aceptada.

Dependiendo de la zona donde se compre, tanto las casas como los apartamentos, pueden alquilarse con relativa facilidad, muchas veces permitiendo que su inversión se auto financie (lo que no ocurría hace 2 ó 3 años atrás).

3. ¿Inversión o segunda residencia?

Esto dependerá del estilo de vida que quiera llevar. Si viaja con frecuencia a Miami (Dade County) o Broward County, por ejemplo, y constantemente necesita un lugar para hospedarse, tener una segunda casa pudiera resultar muy conveniente.

Si no viaja con mucha frecuencia, solo una o dos veces por año, entonces invertir en una propiedad que se pueda alquilar es una excelente opción. Por otro lado, si piensa comprar varias propiedades (a lo mejor un pequeño edificio), la mezcla de varias opciones es interesante. Todo dependerá de su objetivo económico y su estilo de vida.

4. Tamaño de la propiedad que quiere comprar.

Este es otro punto que está directamente ligado a la pregunta anterior: Estilo de vida y objetivo económico. No cabe duda que es siempre una mejor inversión comprar una propiedad con un mínimo de 2 habitaciones y 1 baño y medio o dos baños; y que es más ventajoso comprar una propiedad mas economica en un lugar de mucha demanda, que una mas cara en un lugar menos codiciado. Como sabemos, la localización sí hace la diferencia.

5. Precio que está dispuesto a pagar e información necesaria para conseguir un préstamo.

Es vital saber exactamente el máximo disponible que se quiere o se puede pagar y ser realista.

El mercado actual ofrece ventajas para una excelente inversión en todas las categorías de precio.

A continuación se detalla la información básica que le pedirá el prestamista para poder aprobar su financiamiento:

a) Referencias bancarias, de negocios y de importación / exportación del país donde vive.
b) Número de cuenta (o cuentas) bancaria en los Estados Unidos, fecha de apertura de la misma, balances recientes, etc.
c) Documentos de identificación personal tales como copia del pasaporte con su visa para para entrar a los Estados Unidos.
d) Carta de un contador profesional con información sobre empleo o profesión, años de experiencia y salario recibido durante los últimos 2-3 años hasta el presente.
e) Demostrar que se tiene un “fondo de reserva” en una institución bancaria norteamericana, suficiente para cubrir los primeros seis meses del pago de la hipoteca si fuese necesario.
f) Fondos disponibles para dar un inicial que pudiera oscilar entre un 30% y 40% del valor total de la propiedad que se piensa comprar; el banco sólo financiará entre el 60% y el 70% restante.
g) Ofrecer todos los datos personales para un contacto inmediato (requisito muy común en estos casos), tales como números telefónicos, celulares, casa, oficina y fax; dirección domiciliar, dirección de correo electrónico, y cualquier otra información adicional que considere necesaria para su localización.
h) ¡Prevenir es el mejor remedio! Nunca está demás recordar que es altamente recomendable disponer de un “respaldo” económico suficiente para el mantenimiento adecuado de su inversión inmobiliaria, así como el pago de impuestos y seguro.

6. Cómo seleccionar a un buen profesional que lo represente.
Es imprescindible procurar la asesoría de profesionales que tengan una experiencia amplia y mucho conocimiento sobre el mercado inmobiliario, y preferiblemente que vengan bien recomendados por otros clientes, reflejando de esa manera una trayectoria profesional positiva.

Un profesional integro siempre velará por tus intereses primero, te orientará y te presentará las mejores opciones, evaluando cada una de ellas, además de tener acceso a una lista de buenos abogados y otros profesionales que pudieran ser consultados en caso necesario.

¿Pero cuál es la diferencia entre un agente inmobiliario y un Realtor?

El agente inmobiliario no solo deberá tener su licencia activa para poder ejercer su profesión, pero (preferiblemente) deberá pertenecer a alguna asociación de Realtors. No todos los agentes inmobiliarios son Realtors. Para ser Realtor es necesario ser miembro de la asociación de Realtors de la ciudad (o ciudades) donde se trabaja.

Es también importante recordar que solo los Realtors, a través de la asociación a la que pertenecen, pueden tener acceso al sistema que ofrece todas las propiedades disponibles en el mercado, este es el sistema llamados de “MLS” (Multiple Listing System).

¡Participa de este blog, tus comentarios y preguntas son importantes!

Un cordial saludo,

Oscar Resek
(305) 694.5354
oresek@kw.com
Certified International Property Specialist (CIPS)
Certified Residential Specialist (CRS)

Realtor
theresekgroup.com
Keller Williams Realty Miami, Florida